[에어비앤비 도전기 4탄] 임대차계약서 쓸 때 이것만은 꼭!!

 월세 계약시 주의사항

 에어비앤비를 생각하는 사람들은 대부분 최소 투자비용이 들어가는 월세로 시작하는 경우가 많을 거라고 생각됩니다. 그런데 집주인이 반대하면 에어비앤비를 시작할 수도 없고, 초기에 인테리어에 투자를 많이 하는 호스트들 입장에서는 계약을 중간에 파기하기도 어렵기 때문에 완전한 "을"의 입장이죠. 그래서 인테리어에 투자하기 전인 계약서를 쓸 때가 가장 중요합니다. 적어도 협의한 내용에 대해 권리를 제대로 주장할 수 있도록 계약서 특약사항에 정확하게 명시해야 합니다. 다른 데서도 충분히 월세 계약시 주의사항에 대해 다루고 있지만 저는 제가 놓쳐서 피해를 봤던 부분과 경험을 중심으로 주의사항을 말씀 드려보겠습니다. 

 

1. 집주인에게 받을 돈이 있다면 계약 전에 미리 견적을 뽑고 계약하는 당일 받거나, 계약서에 "임대인은 임차인에게 "~에 대한 비용(정확한 액수)을 지급한다"라고 특약사항에 적어놔야 합니다. "협조한다" 등의 애매한 표현은 쓰면 안 되고 될수록 명확한 의미의 표현을 써야 합니다. 

 

2. 계약하는 동안 모든 대화내용은 구두계약의 효력이 있게끔 녹음을 해서 남겨놔야 합니다. 계약상황 말고도 집주인과의 대화는 다 녹음하거나 문자로 하여 기록을 남겨두는 편이 좋습니다. 

 

3. 공인중개사는 내 편이 아니라는 것을 염두해두어야 합니다. 오히려 부동산 근처에 건물을 갖고 있는 집주인은 계속 거래가 있을 수도 있는 고객이기 때문에 임차인보다 집주인의 편이라고 생각하는 편이 맞겠습니다. 공인중개사는 계약서를 함께 써주고 복비를 받을뿐, 계약상황에 대해서 증인이 되어주거나 임차인이 권리를 찾기 위해 도와줄 거라는 기대를 하기 어렵습니다. 

 

 인테리어에 직접 투자할 목적으로 에어비앤비용 저렴한 월세집을 알아보다보면 집주인들이 가장 저렴한 벽지와 장판으로 시공을 해놨을 가능성이 높은데요. 그래서 저는 전 세입자가 아직 살고 있는 상황의 집을 선택했습니다. 전 세입자에게 여러 가지 집의 개선되야될 점에 대해 물을 수도 있고, 돈이 이중으로 들지도 않을테니까요. 중개사를 통해 도배장판비용만 지원해주면 나머지는 내가 알아서 고치겠다고 전달했는데요. 전 세입자가 1년 계약이었기 때문에 특별히 도배장판을 새로 하지 않아도 된다고 주장하더라구요. 근데 말이 안 되는 것이, 그 상태로 들어가 살기에는 상태가 매우 열악했습니다. 바닥은 데코타일로 시공을 해놨는데, 본드가 데코탕일들 사이사이로 새어나와 전 세입자도 돗자리나 미니장판들을 깔아놓고 생활하고 있는 상태였구요. 본드냄새가 많이 났어요. 그리고 벽에도 곰팡이가 핀 부분이 있어 임시로 방수벽지를 위에 대놓은 상황이었죠. 전 세입자에게 들어보니 보일러누수와 화장실 누수가 있었던 게 원인으로 최근에 수리했다고 했습니다. 저는 도배장판비용 안 해주면 계약 못 한다고 실장님(저에게 매물을 보여주고 에어비앤비 할 수 있게 집주인을 설득해준 부동산직원)한테 전하자 실장님이 상황을 설명하고 집주인을 설득해서 저에게 집주인이 장판은 해주고 도배는 일부 지원하겠다고 했다고 하더라구요. 그래서 저는 그런 줄 알고 계약하러 갔습니다. 더 좋은 집이 있으면 굳이 여기로 하지 않았겠지만 제 예산 안에서 찾을 수 있는 매물 중에서 집주인이 에어비앤비와 사업자등록을 허락해주었고 옵션(냉장고, 세탁기, 에어컨, 가스렌지, 비데 등)이 많았기 때문에 선택한 곳이었습니다. 

 

 그래서 계약할 때, 제가 알아본 도배장판 최소비용으로 100만원을 제시했어요. 그러자 집주인은 도배장판이 무슨 100만원이나 하냐며 자기가 아는 업자에게 하면 훨씬 싸다고 전화해서는 견적을 낮추더군요. 그 업자는 66만원이라고 했습니다. 그래서 어쩔 수 없이 그 업자의 전화번호를 받고 66만원까지는 집주인이 해주고 그 비용을 초과하면 제가 부담하기로 했습니다. 그런데 문제는 특약사항에 명시해둔 내용이 애매했다는 데서 발생했습니다. "지급한다"가 아니라 "협조한다"라고 공인중개사가 적었거든요. "임대인은 도배장판비용에 협조한다. (업자이름, 전화번호, 66만원)" 이렇게 적어놨어요. 저는 당연히 공인중개사도 있는 자리에서 결정된 부분이기 때문에 그렇게 협의한 것으로 마무리지었는데요.

 

 후에 도배장판업자가 전화로 상담하는 도중에 자기는 이 도배장판은 안 하겠다고 하더라구요. 제가 너무 까다롭다는 이유를 대면서요. 맹세코 까다로운 부분은 전혀 없었고 앞서 언급한 현재 집상태에 대해서 설명하고 조언을 얻으려는 과정에서 본인이 말한 66만원보다 더 많이 나올 거라는 판단이었거나 기존에 있는 벽지를 다 뜯어냈으면 좋겠다는 부분에서 그렇게 느낀 거 같아요. 너무 황당했죠. 그래서 후에 업자가 안 하겠다고 한 일에 대해 얘기하며 제가 따로 도배장판업자를 구해보겠으니 약속했던 66만원만 지원해주셨으면 좋겠다고 했죠. 본인과 친한 업자에게 하지 않는 것에 대해 불만스러운 표정이었지만 알겠다는 말을 들었습니다. 

 

 

 

 하지만 결국 저는 그 돈을 받지 못했습니다. (그 이유는..)

1. 일단 반지하 매물이었기 때문에 제가 직접 벽지와 장판을 다 뜯어내고 건조를 시킨 후, 습기와 곰팡이를 방지하기 위한 작업들을 직접 하다보니 거의 한 달이라는 시간이 걸렸거든요. 벽지와 장판을 하고 그 견적이 나온 것이 입주하고 한 달 뒤쯤이었는데, 집주인에게 66만원에 대해 얘기하니 모르쇠하더라구요. "내가 언제 66만원을 주기로 했냐, 가격이 저렴한 업자를 소개해준다고 했지." 이게 집주인의 주장이었습니다. 계약서를 다시 보니 "비용에 협조한다"라고 되어 있는 부분에 대해 돈을 준다고 한 적은 없다고 주장한 것입니다. 그 돈은 줄 수 없다고 하곤 집주인은 일방적으로 전화를 끊어버렸습니다. 

2. 저는 너무 억울해서 공인중개사에게 전화를 했죠. 제 상황을 설명하니 아직까지 그 돈을 안 받았냐고 하더군요. 한 달이 지나도 돈 달라는 말도 없었고, 이미 인테리어 공사가 끝난 상황이라서 계약 파기도 할 수 없는 상황이니 집주인이 모르쇠로 나오는 거 같다고 말하더라구요. 그러면서 혹시 계약할 때 녹음해놓은 거 있냐고 묻더군요. 사실 저도 첫 부동산 계약이라 주의사항 열심히 찾아봤어서 녹음하려고 준비했었지만 긴장하는 바람에 녹음버튼을 누르는 걸 잊고 있다가 나중에 눌러서 도배장판비용에 대한 대화내용은 녹음되지 않았었습니다. 공인중개사가 자기가 집주인에게 전화해서 말해보겠다고 하더군요. 

3. 하지만 다시 걸려온 전화로, 집주인이 너무 완고하고 계약서에 써있는 내용으로는 돈을 주기로 했다고 보기에는 상황을 증명하기에 부족하고 계약을 파기하기도 어려운 상황이니 한 번 더 집주인과 잘 얘기해보라고만 하더군요. 그리고 사업을 시작해서 바빠서 며칠후, 공인중개사에게 다시 찾아가 계약상황에 대한 증인이 되어줄 수 있냐, 계약할 때 상황 기억하시지 않냐고 억울하다고 말하니 공인중개사는 말을 바꿨습니다. 양쪽 입장이 다르니 어느 쪽이 맞다고 해주기 어렵다구요. 어떻게 보면 "협조한다"라는 애매한 표현을 쓴 공인중개사 잘못도 있는 것인데, 전혀 사과의 말도 없고 적극적으로 일을 해결해주려는 모습도 보이지 않아 정말 배신감이 느껴졌습니다. 나중에 제가 지식인 등을 통해 알아보니 "협조한다"라고 계약서에 기재한 건 이행하지 않아도 된다는 판례도 있고, 공인중개사라면 알만한 부분이라고 하더라구요. 집주인과 공인중개사가 계획적으로 짠건가 싶은 생각까지 들었습니다. 집주인이 행정사 출신의 할아버지라서 계약서나 법쪽으로는 잘 아실 법도 했거든요.

 그리고 그 후에 제가 직접 집주인을 찾아가 다시 한 번 얘기해보려고 대화를 청했습니다. 근데 그 대화 가운데 더욱 놀랐던 건, 저는 실장님이 집주인에게 도배장판은 해주는 것으로 확답을 받았다고 알고 있었는데, 집주인은 제가 에어비앤비를 할 목적으로 들어오는 거라서 집수리를 원상복구 없이 자유롭게 고칠 수 있도록 허락만 해주면 되는 걸로 알고 있었다는 사실입니다. 물론 집주인이 거짓말로 둘러대는 것일 수도 있겠지만 부동산 직원이 계약을 성사시키려는 목적으로 저와 집주인에게 각각 유리한 부분만 얘기하고 애매하게 설명했다고도 볼 수 있는 부분이었습니다. 

 

 다른 분들은 이런 억울한 일 당하지 않았으면 좋겠습니다. 계약하시기 전에 꼭 만반의 준비를 해가세요!!

 

그 외에 특약사항에 넣으면 좋은 부분을 알려 드릴게요!

4. 집수리 가능범위에 대해 명확하게 표시하고 원상복구는 하지 않아도 된다는 조항을 꼭 넣으셔야 합니다. 집은 원래보다 훨씬 좋아질 것이고 관리도 잘 될 거라는 것을 어필하면 수월합니다. 인테리어에 돈이 드는만큼 원상복구하는 데에도 그만큼 돈이 들기 때문에 이 부분은 나중에 탈이 없도록 꼭 명확히 해두시길 바랍니다. 

5. 에어비앤비와 사업자등록에 대한 동의 이외에도 임대인이 사업에 대한 "입주민 동의"를 받는 것에 대한 약속을 받아두면 좋습니다. 지역이나 관할부서에 따라서는 입주민동의를 받아야 사업이 가능한 곳도 있습니다. 저는 집주인이 한 명인 "다가구주택"의 경우 입주민의 동의는 필요없고 집주인의 동의만 받으면 된다고 에어비앤비 강의에서 배웠습니다만, 이건 사실이 아닙니다. 우리나라에서 에어비앤비가 가장 성행하고 있는 마포구에서는 입주민의 동의가 필요없다고 하더라구요. 강사님도 마포구 쪽에서 슈퍼호스트인 분이었구요. 그런데 제가 알아본 결과로는 주택에 같이 사는 입주민들이 같은 "공동현관"을 이용하는 경우, 같은 층의 사람들에게만 동의를 얻으면 되거나, 위아래옆집만 동의를 얻으면 되거나, 몇 세대 이상, 혹은 입주민의 몇 프로 이상에게 사업에 대한 동의를 얻어야 된다고 하는 등 지역마다 조건이 달랐습니다. 저의 경우, 외국인민박 도시민박업을 신청하고나서 구청 직원에게 입주민 동의를 2개 이상 받아야 된다는 사실을 알았습니다. 다행히도 저는 집주인이 매우 적극적으로 본인이 받아주겠다고 해서, 같은 건물에 사는 모든 세대의 동의를 받을 수 있었습니다만 집주인이 도와주지 않았다면 입주민들의 동의를 받기가 정말 힘들었을 겁니다. 집주인에게 도움을 요청하기 전에 제가 일일히 모든 집을 방문해보았지만 아무도 대답해주지 않았고 문도 열어주지 않았거든요. 허허😅 요즘 이렇게 팍팍한 세상이니 미리 지원군을 얻어두는 게 좋을 거 같습니다. 

 

다음엔 외국인관광 도시민박업 신청 과정과 사업자등록 과정, 그리고 셀프인테리어 했던 부분들을 중심으로 글을 써볼까 합니다. 

저도 아직 신입호스트이긴 하지만 제가 알게 된 부분에 대해서는 공유하고 싶고, 저와 같은 실수를 하지 않도록 도움을 드리고 싶습니다. 댓글로 질문 주시면 아는 부분에 대해서는 적극적으로 답변 드리겠습니다. 

여기까지 읽어주셔서 감사합니다.😊